מחקר בתחום הנדלן

(פורסם 11.8.2009)

סקר שנערך על ידי מרכז הבניה הישראלי לפני מספר שנים ביקש לבחון מה יעשה הישראלי הממוצע אם יתגלגלו לידיו 50 אלף דולר?

ממצאי הסקר מעלים ש-29% מהנשאלים היו משתמשים בסכום כדי לשפר את מגוריהם. 24% נוספים דיווחו כי היו מעוניינים לבצע באמצעות הכסף שיפוץ יסודי לדירתם. דרכים נוספות לשימוש בכסף, שציינו הנשאלים כללו קניית רכב חדש, נסיעה לחו"ל ושיפורים קוסמטיים, אולם בשיעורים נמוכים משמעותית ביחס לשני הנושאים הראשונים.

המסקנה העיקרית העולה מהסקר היא שנושא הדיור מצוי בראש סדרי העדיפויות של הישראלי הממוצע.

נזכרנו בדברים אלה במסגרת מחקר שוק שהושלם בימים אלה בחברת ReStat, וממנו עולה כי ישום שאיפתו של הישראלי המצוי כלל אינה פשוטה, ולרוב סובלת מקשיים (שלא לומר כשלים) הנובעים ממאפיינים של שוק הנדלן בארץ.

אצל רבים, מכירה או קנייה של בית היא תהליך מורכב מבחינות כה רבות: סכומי הכסף הגדולים בהם מדובר, סיבוכיות חוקית ומשפטית, מורכבות לוגיסטית ולא פחות חשוב מעורבות רגשית.

מאפיינים אלה, עשויים להסביר מדוע תהליך מכירת דירה אופייני בישראל אורך בממוצע מספר חודשים, כאשר טווח הזמנים האפייני נע בין 60 יום ל-12 חודשים, ומדוע קיימת דיסאינפורמציה רבה בשוק בנוגע לתהליכים הכרוכים בעסקת נדלן.

ממצאי המחקר מצביעים על כך שרבים מהמוכרים והקונים אינם מבינים במה כרוך הליך מכירת הדירה, תוך שעקרון הפעולה המנחה הוא השאיפה "לא לצאת פראייר" או לחלופין "לשחק אותה" (להכות את השוק).

חוסר הבנה של הנושא ו"מוסכמות חברתיות" גורמות בדרך כלל להתמשכות יתרה של הליך המכירה, תוך הערמת קשיים מיותרים לכל הצדדים המעורבים כמו למשל הרתעה של רוכשים פוטנציאלים, "שריפת הנכס" עקב נוכחות ארוכה מדי בשוק והקשייה על אפשרויות ניהול המשא ומתן, וחשוב מכל – הפסד כספי וחשיפה רחבה לתביעות תוך כדי ההליך ואחריו (גם לגבי המוכרים, אך בעיקר לגבי הקונים).

באופן תמוה, ולמרות ריבוי הגורמים המעורבים בתהליך המכירה (מתווכים, שמאים, עורכי דין, בנקים ועוד), המידע בנוגע להליך המכירה אינו  מאורגן, אינו מסודר ובמרבית המקרים אינו מחייב.

מרבית החומר המתפרסם נוגע בעיקר למחיר הנכס ולסיכויי המכירה שלו, ואינו עוסק בהשלכות הרחבות יותר של המכירה, ובעיקר מהבחינה המשפטית והסטטוטורית.

עוד עולה מתוצאות המחקר, כי רק רבע מהנשאלים אשר ביצעו מכרו או קנו נדלן בשנתיים האחרונות הסתייעו בייעוץ מקצועי ואובייקטיבי הנוגע למצבו של הנכס מבחינה "רישומית", מבחינת תוכניות בנין ותוכניות עתידיות הנוגעות לאיזור, חריגות בניה ומיצוי זכויות ופוטנציאל, ערכו השמאי האמיתי ו/או מצבו הפיזי.

יותר ממחצית מהנשאלים סברה כי ביכולתה להתמודד לבד עם התהליך ושיעור ניכר מאלו הצטערו בדיעבד שלא בחנו את הנושא בצורה מעמיקה ומקצועית יותר.

תוצאות אלו היו מפתיעות, במיוחד לאור העובדה שספקי שירותים כאלה, כדוגמת "זום נדלן",  פועלים מזה זמן רב בשוק, וההסתייעות בהם משפרת לאין שיעור את המידע הכרוך בעסקה, ועל כן חוסכת בהוצאות ומגדילה את הבטחון של כל המעורבים בתהליך.